REALIDAD, CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Introducción
Uno de los aspectos más importantes de la reforma aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario, es que ha introducido un nuevo paradigma en la descripción de la propiedad inmobiliaria. Ahora se exige que, para su inscripción en el Registro, las fincas se describan de manera precisa adecuando su descripción a la realidad jurídica y física, logrando así mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Esto permite superar la indeterminación del objeto de los derechos inscritos que es, probablemente, el defecto más relevante del que adolece actualmente el Registro de la Propiedad. Con el nuevo sistema también se permite evitar el fraude inmobiliario, tanto público como privado, y prevenir la aparición de conflictos una vez realizadas las operaciones inmobiliarias.
Para ello, los artículos 9 y 202 LH obligan a especificar en toda inscripción las siguientes circunstancias de la finca, lo que sirve al principio de especialidad registral: situación detallada de la finca, referencia catastral, circunstancia de si la finca se encuentra o no coordinada con el Catastro, superficie, otras circunstancias urbanísticas, medioambientales o administrativas, la descripción gráfica georreferenciada de la finca, el libro del edificio, las coordenadas georreferenciadas de la superficie de suelo ocupada por edificación, instalación o plantación y la representación gráfica de cada elemento independiente de edificios en régimen de propiedad horizontal.
Hay que señalar que no toda la información catastral sobre la descripción de las fincas que se puede incorporar a las escrituras y al folio real tiene el mismo valor, por lo que debemos distinguir tres conceptos: identidad, correspondencia gráfica y coordinación con el Catastro.
La identificación de la finca con su referencia catastral requiere un juicio de identidad entre la descripción catastral de la finca y la que conste en el título o en la inscripción registral con los criterios recogidos en el artículo 45 TRLCI. Superados esos requisitos se debe incorporar la referencia catastral a la escritura pública para su posterior inscripción en los asientos del Registro (art. 9.a LH). Este paso puede parecer obvio pero resulta sorprendente el elevado número de operaciones que todavía se realizan en el tráfico inmobiliario sin este requisito básico. La identificación de la finca con su referencia catastral permite localizar la finca en la cartografía catastral, pero no significa que la descripción catastral y registral de la finca sean plenamente coincidentes.

"El papel de los notarios intervinientes va a ser esencial para conciliar, antes de solicitar la inscripción en el Registro, las discrepancias que se detecten entre la realidad y la descripción de los  inmuebles del Catastro y la que consta en los títulos"

La correspondencia gráfica se produce si se dan los requisitos establecidos en el artículo 9.b LH, lo que permite la inscripción en el Registro de las coordenadas georreferenciadas de la finca. Produce un doble efecto: se debe rectificar la superficie de la finca que conste en su descripción literaria, para hacer constar la derivada de su representación geográfica; y, en virtud del principio de prioridad registral, no se podrá incorporar otra representación gráfica que se solape, invada o resulte contradictoria con las coordenadas de la finca previamente inscritas.
La coordinación gráfica con el Catastro se alcanza cuando la representación gráfica georreferenciada incorporada al folio real es la derivada de la cartografía catastral, lo que puede producirse bien incorporando la descripción derivada de la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG), o bien inscribiendo previamente una representación gráfica georreferenciada alternativa (RGA) y tras su remisión al Catastro, si este realiza la alteración catastral conforme a la información remitida por el Registrador, permite a éste su coordinación posterior. Alcanzada la coordinación, la ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales se presumirán exactas en virtud del principio de legitimación registral que recoge el artículo 38 H (art. 10.5 LH).
Estas tres situaciones son conceptualmente distintas, pueden hacerse independientemente o simultáneamente y que tienen efectos de diferente alcance, como hemos visto.
Para lograr la coordinación de las fincas, el papel de los notarios intervinientes va a ser esencial para conciliar, antes de solicitar la inscripción en el Registro, las discrepancias que se detecten entre la realidad y la descripción de los inmuebles del Catastro y la que consta en los títulos.
Concretamente, los notarios, al otorgar las escrituras, deben solicitar a los otorgantes que expresen si la descripción catastral refleja la realidad física de la finca. En caso positivo, en el documento público se describirá la finca conforme a la CCDG, y en caso negativo podrá iniciar el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias o de comunicación, lo que requiere aportar, con la colaboración de los técnicos, una RGA, lo que, una vez culminado el procedimiento, permitirá al Catastro actualizar de manera ágil la delimitación y superficie de la finca y emitir una nueva CCDG corregida o actualizada. En toda descripción que contenga el documento público deben figurar las coordenadas georreferenciadas de la finca incorporadas a la CCDG.
Si añadimos a esto que el artículo 10.1 LH dispone que la base de la representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, hay que concluir que los datos catastrales van a formar parte de la descripción de las fincas registrales, convirtiéndose así los servicios de información catastral en un instrumento fundamental para la descripción fiable de las fincas y para su coordinación.

"Los datos catastrales van a formar parte de la descripción de las fincas registrales, convirtiéndose así los servicios de información catastral en un instrumento fundamental para la descripción fiable de las fincas y para su coordinación2

Los nuevos servicios catastrales de información para las notarías
Para la aplicación del nuevo sistema de coordinación es necesario que el Catastro preste nuevos servicios de información a los notarios previstos en el artículo 36.3 TRLCI y en la Resolución de la Dirección General del Catastro, de 26 de octubre de 2015, para el intercambio de información con los notarios.
Algunos de los servicios catastrales ya están totalmente operativos desde hace años, como la plena disponibilidad en Internet, de modo libre y gratuito, de toda la cartografía catastral digitalizada. En otros casos, se han ampliado o implementado otros nuevos. Todos ellos se prestarán a través de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro (SEC) mediante la interconexión con los sistemas de información del Consejo General del Notariado. Veamos cuáles son los servicios más importantes.
1. Ampliación de los servicios de información: acceso a datos protegidos, gráficos y alfanuméricos, para la identificación y descripción de las fincas, tanto de información vigente como de fechas anteriores y de sus antecedentes, así como para el conocimiento de las alteraciones catastrales relacionadas con los documentos que autoricen los notarios o para los que se solicite su otorgamiento, así como de los acuerdos catastrales derivados de dichas alteraciones. Entre los servicios de acceso a datos no protegidos, debemos citar los de descarga de la cartografía catastral en formato vectorial de las parcelas catastrales, de los edificios dados de alta en el Catastro y de las CCDG que incluyan las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela.
2. Modificaciones en la CCDG. Se ha realizado las siguientes: incorporación de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de las parcelas; la fecha de la coordinación y el código de la finca registral cuando la finca haya sido coordinada y, en su caso, información sobre la existencia de alteraciones o modificaciones de la descripción catastral que se hayan realizado con posterioridad a la coordinación.
Este último aspecto reviste especial trascendencia, puesto que el tercero que adquiera una finca previamente coordinada en el Registro, en el momento del perfeccionamiento de un negocio posterior, podrá conocer si el Catastro ha realizado una modificación posterior que pueda provocar su descoordinación, con la CCDG actualizada que debe aportarse.

"Con los servicios informáticos existentes ya se puede operar en el tráfico jurídico inmobiliario, sin paralizar la contratación, y con plenas garantías futuras de funcionamiento"

Por último, para evitar confusiones o inconsistencias en toda CCDG que se incorpore a los títulos de propiedad, se ha modificado la información sobre la superficie del suelo de las parcelas que se incluye en la CCDG. Hasta ahora el dato que era objeto de certificación se obtenía de los datos alfanuméricos que habían servido de base a la valoración catastral de los inmuebles. Ahora dicha información se ha sustituido por la superficie gráfica de la parcela, que se obtiene de la base de datos cartográfica y de su representación georreferenciada, que es la que ha de prevalecer a efectos de la coordinación, dado que la cabida de las fincas es la resultante de su representación gráfica georreferenciada.
3. Servicios de cotejo de autenticidad y vigencia de la CCDG. Dicho documento incorpora la información gráfica y alfanumérica de los bienes inmuebles tal y como constan en la base de datos catastral a una fecha determinada. Es un documento electrónico, que se obtiene a través de la SEC, firmado por el Catastro con su sello electrónico, y dispone de un código seguro de verificación (CSV) que permite a cualquier persona, introduciéndolo en la SEC, cotejarla y comprobar que la descripción gráfica de la parcela que contiene sigue vigente.
Igualmente, y por el mismo procedimiento se puede acceder a los ficheros en formato PDF y GML que contienen las coordenadas georreferenciadas de la parcela catastral objeto del certificado.
4. Definición de nuevos formatos de intercambio. Para lograr la plena interoperabilidad, se ha definido y publicado el formato de intercambio de la información referida a la parcela catastral. El formato definido de parcela catastral está basado en esquemas XML interoperables a través de servicios web, concretamente está basado en el estándar GML de parcela catastral INSPIRE, y está publicado en la SEC. Las RGA deben elaborarse en este formato y cumplir una serie de requisitos técnicos (de formato, leguaje GML, contenido y estructura), que han sido definidos por las resoluciones de desarrollo de la Ley. Este formato no sólo va a servir para intercambiar información gráfica de las parcelas catastrales entre el Catastro y los fedatarios públicos, sino también será el formato que utilicen los técnicos y los ciudadanos para elaborar y validar la representación gráfica alternativa que presenten en los procedimientos hipotecarios.
Precisamente, la implantación de este estándar informático va a permitir, cualquiera que sea el acto o negocio de que se trate, que el intercambio de información gráfica sobre las fincas sea interoperable y que se puedan desarrollar nuevos servicios, para el tratamiento informático y la actualización permanente de la información sobre el territorio.
5. Servicio de validación gráfica de la RGA. La RGA de las fincas debe aportarse, en los supuestos determinados en la Ley, cuando se ponga de manifiesto que la cartografía catastral no describe con exactitud la realidad física de la finca o cuando se encuentra desactualizada. Ha de estar elaborada preferentemente por un técnico, y una vez realizada su incorporación a los títulos o a la inscripción registral, debe ser comunicada al Catastro para su validación técnica.
La elaboración de las RGA en formato GML permite su validación gráfica por la SEC. El servicio puede ser solicitado por cualquier interesado, por los técnicos debidamente identificados que intervengan en su elaboración, o por los notarios. El resultado del proceso se obtiene en línea (en todo caso, antes de 24 horas).
El servicio comprobará, de conformidad con lo expresado en los artículos 9.b) LH y 14 o 18.2 TRLCI, que la RGA cumple las condiciones técnicas de formato y estructura de la información previstas, que tiene georreferenciados los vértices de la parcela o parcelas en el sistema de coordenadas oficial, que está representado sobre la cartografía catastral y que respeta la delimitación de la finca matriz o el perímetro del conjunto de las fincas afectadas que conste en la cartografía catastral.
El servicio genera un informe de validación gráfica (IVG), que es un documento oficial, firmado con el sello electrónico del Catastro, e incorpora su CSV. Contiene los datos del solicitante, los del informe emitido por el técnico cuando hubiera intervenido y su identificación, el resultado de la validación, la RGA aportada, la superposición gráfica con la cartografía existente y la relación de parcelas catastrales afectadas, total o parcialmente, con sus correspondientes coordenadas.
Si el resultado de la validación sea positivo el informe contendrá, además, la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración gráfica de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices y la superficie obtenida.
Cuando el resultado del informe sea negativo, expresará, además de los errores o defectos advertidos, las parcelas catastrales afectadas no incluidas en la representación gráfica objeto de validación, para que sean tenidas en cuenta en el expediente o procedimiento que corresponda.
El IVG tiene un alcance exclusivamente gráfico y técnico, y da a conocer si es posible o no incorporar la alteración en la cartografía catastral automáticamente, mediante el procedimiento de comunicación o subsanación correspondiente.
El IVG no es vinculante para los operadores. Su resultado no supone comprobación jurídica alguna de los requisitos que ha de cumplir la operación que la respalde y de la que resulte la representación gráfica objeto del informe: capacidad de los otorgantes, idoneidad y coherencia del título, legalidad del acto conforme a la legislación sectorial, encubrimiento de otros negocios traslativos, o existencia de autorización o licencia administrativa de ningún tipo. Tampoco puede entenderse que la validación catastral constituye la validación por una autoridad pública a la que se refiere el artículo 10.5 LH. Son los notarios y registradores, quienes deben realizar la comprobación y calificación jurídica de los requisitos de cada operación de acuerdo la normativa aplicable en cada caso y recabando las autorizaciones administrativas exigibles.

"Sólo la utilización de los nuevos servicios y sistemas de información pueden garantizar la agilidad, fiabilidad y viabilidad del sistema de coordinación que prevé la Ley"

El IVG no es preceptivo, pero es de gran utilidad para la tramitación de los expedientes notariales, dado que contiene la información gráfica de la modificación que se propone. Garantiza la plena coincidencia del contenido del fichero GML con su representación gráfica alternativa, evitando errores. Sirve para que los otorgantes puedan otorgar su consentimiento a la misma. Contiene la relación de parcelas catastrales colindantes afectadas, lo que permite para dar audiencia a sus titulares. Dando traslado del informe los interesados podrán manifestar su parecer debidamente informados. También sirve para reflejar en el documento público el resultado de la modificación que se realiza (gráficamente y con expresión de las coordenadas), y para comunicar al Catastro, a través de su CSV, la alteración gráfica realizada, sin necesidad de que las notarías dispongan de sistemas de información geográfica. Cuando los notarios remitan al Catastro la alteración gráfica incorporada a la escritura, se podrán obtener, en su caso, las nuevas referencias catastrales resultantes de la operación.
Por todo ello, es recomendable solicitar el IVG con carácter previo al otorgamiento de las escrituras, a fin de evitar errores o defectos que sean difíciles y costosos de subsanar una vez otorgados los documentos públicos.
6. Nuevo sistema de intercambio de información mediante servicios web. Las nuevas resoluciones de intercambio de información con los fedatarios públicos hacen efectivo el principio de interoperabilidad proclamado en la Ley, estableciendo que el intercambio de datos se debe realizar de modo telemático, a través de los servicios web suministrados a través de la SEC y por el Consejo General del Notariado, utilizando sistemas de firma electrónica.
Gracias a estos sistemas, se han acortado significativamente los plazos legalmente para la remisión de la información, que ahora oscilan entre las 24 horas (para que el Catastro emita el informe de validación de la información gráfica) y los cinco días (para remitir la información desde el otorgamiento de las escrituras).
Se regula así un sistema ágil, barato y seguro de intercambio de la información relevante para la colaboración entre los fedatarios públicos y el Catastro, lo, que permite dialogar a los sistemas de información de los distintos agentes, para que interoperen adaptándose a las necesidades propias de su función.
7. Actuación catastral mediante actuaciones administrativas automatizadas en los procedimientos de intercambio de información. Se ha adaptado la normativa catastral sobre firma electrónica para lograr que la respuesta del Catastro se realice sin intervención de un funcionario, mediante actuación administrativa automatizada. El Catastro emitirá los informes de validación catastral de la información gráfica y alfanumérica objeto de intercambio de modo inmediato, y comunicará las actuaciones y acuerdos posteriores resultado de las actuaciones catastrales realizadas tan pronto como se realicen (asignación de referencias, cambios de titularidad, alteraciones gráficas, etc.).
Con estos dos últimos servicios (utilización de servicios web y actuación administrativa automatizada) se va a permitir que las notarías puedan poner en valor ante sus clientes la eliminación de trámites y la actualización catastral obtenida debido a su colaboración, mediante la entrega en las notarías de las comunicaciones sobre la existencia de la obligación de presentar declaraciones catastrales, o de que el interesado esté eximido de dicha obligación, los acuerdos de alteración catastral efectuados, etc.

Conclusión
Muchos son los problemas con los que se va a enfrentar el nuevo sistema de coordinación. Con los servicios informáticos existentes ya se puede operar en el tráfico jurídico inmobiliario, sin paralizar la contratación, y con plenas garantías futuras de funcionamiento, que se verá mejorada con una mejor formación de todos los agentes involucrados, con la práctica diaria y los avances tecnológicos. Sólo la utilización de los nuevos servicios y sistemas de información pueden garantizar la agilidad, fiabilidad y viabilidad del sistema de coordinación que prevé la Ley.

Palabras clave: Intercambio de información con el Catastro, GML de parcela catastral, Servicios web, Coordinación Registro-Catastro, Certificación catastral, Informe de validación gráfica.
Keywords: Information exchange with the Cadastre, GML of catastral plot, Web services, Coordination Registry-Cadastre, Cadastral certification, Graphical validation report.